【実録】築27年の木造ぼろぼろアパートが超優良物件になるまで
admintomiみなさん、こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
またまた久しぶりの投稿になってしまいました（笑）
さて、今回は昨年12月に弊社の所有物件になった静岡市葵区瀬名川のアパートのことについて。
RIVER・S瀬名川（リバース瀬名川）と名付けたアパートの再生記録と高利回り物件となったポイントをお伝えします。
不動産投資にご興味のある方はぜひご覧ください！
どんな物件なの？
弊社が購入した物件のスペックは以下の通りです。
- 静岡市葵区瀬名川3丁目
- 木造2階建
- 1997年築、築27年
- 約60㎡2LDK×6室
- 全6室のうち入居中は3室、うち2室は将来解体を見越し定期借家契約で格安賃貸中
- 前オーナーは解体して土地売却も考えていたためほぼノーメンテナンス
- 室内状態から考えられる相場家賃5万円前後
- 販売されていたときの想定表面利回り約14％
上記のような内容の物件でした。
建物もかなり痛みが激しく再生するには大規模な修繕が必要な物件。
再生してどうなったの？
12月に所有権してからすぐに本格的に工事に着手。
実は所有権移転前から、前オーナー様のご了承のもと、一部工事をスタートさせてもらいました。
再生内容は後程お伝えしますが、再生後の実績は以下の通りです。
- 実質利回り13.5％（まだ退去リフォーム前1室のみ募集家賃で計算）※購入諸経費やリフォーム費用も含んだ総投資額にて計算
- 家賃はリフォーム前の約5万円から平均6.3万円にアップ↑
- 向こう10年は大規模なリフォーム工事はほぼ必要なしの状態まで回復
- 仲介会社の間で物件認知度急上昇↑
- 反響が鳴りやまない状態で弊社も管理会社様も嬉しい悲鳴（笑）
蓋を開けてみたら当初組んだ事業計画以上の成績となり、弊社の中でもこれからの稼ぎ頭の物件に変貌しました！
どんなことをやったの？
簡単に言うとキレイにして仲介会社に注目してもらえるようにしただけです。
- 外壁、屋根塗装防水リフォーム
- 物件名称変更（RIVER・S瀬名川（リバース瀬名川）と命名）
- 外部電気リフォーム（物件をオシャレに見せるため）
- 室内大工工事
- 内装リフォーム
- 設備リフォーム
- ホームステージング
- 管理会社からの募集に加え弊社でも仲介業者へ募集営業活動実施
やったのはこれだけです。特に特別なことは何もしていないんです。
ただ、リフォームのデザインやホームステージングでの工夫、それに加えて仲介会社へしっかりと報酬をあげることだけ意識して募集しました。
不動産投資の成否はこれだ！
本事例は弊社的にもなかなか優秀な事例となりました。
弊社では他にも再生させ運用中の物件もありますし、再生させず購入時の状態のまま運用している物件もあります。
一つだけはっきりしていることは、不動産投資を行ううえで最も大事なものはこれです！
- 現実離れしていない綿密な事業計画
- ほんの少しの他とは差別化するためのアイデア
- 自分で足を使って物件の見せ方をよくする
たったこれだけです！
しっかり頭を使って考え、身体を使ってゴールに向けて走るのみです（笑）
それが難しいんだよという声をちらほら聞きますが、よく考えることが不動産投資の成功の絶対条件！
静岡市内であれば弊社でもコンサルティングさせていただくことも可能なので、不動産投資でお悩みの投資家様はお気軽にお声がけください！
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