ボロアパート再生・満室までの道のり
admintomiこんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
3月30日にアパートをリノベーションしますとブログを書いてから約3か月ぶりのブログ更新・・・
リノベーションやら入居募集やら売買やらで非常にバタバタしており、ようやくゆっくりPCと向かい合っています（笑）
今回は自社物件のリノベーションについてです。
アパート購入から満室までの時系列
今回のアパート購入は不動産業者様売主物件を購入させていただきました。
とても親しくしている不動産業者の社長より、土地分譲用に購入したアパートを現況で買ってくれる方がいないかなと相談を受けたのが事の始まり。
時系列でいうと下記のような感じ。
- 3月下旬、アパート購入（所有権移転）
- 3月下旬～4月初旬、設備工事スタート
- 4月初旬～4月中旬、内装工事スタート
- 4月中旬～5月中旬、外壁工事スタート
- 5月初旬～5月中旬、外部電気工事スタート
- 5月中旬、全リノベーション工事完了
- 5月中旬、いよいよ空室の入居募集スタート
- 6月初旬、2階住戸入居申込
- 6月初旬、1階住戸入居申込
- 6月初旬、2階住戸入居申込
- 6月中旬、1階住戸入居申込、満室御礼！
ざっくりこんな感じの流れで無事満室となりました。
購入からリノベーション工事を経て、約2ヶ月半で空室4室の入居が決まり無事満室となりました!(^^)!
購入編
この物件を買ううえで最後まで悩んだポイントが「立地」です。
賃貸市場の中で人気エリアとは決して言えず、むしろ賃貸ニーズが少ないエリアであると言われる立地。
リフォーム・リノベーションといった投資をせず、生活保護入居を狙ってでも極力投資をせず低額家賃で入居促進するという考えもありましたが、築30年オーバーといえどもハウスメーカー物件で建物が思いのほかしっかりしていたため、建物を再生して静岡市内でも尖った特徴のある物件に変えることでピンポイントの入居ニーズを獲得しようと決め、リノベーション計画を組んだうえで購入を決断。
物件スペック
- 静岡市葵区唐瀬2丁目（大きな遊水地のほとり）
- 大手ハウスメーカー施工の築33年の軽量鉄骨アパート2階建
- 全6部屋のうち2部屋のみ入居中、4室が空室
- 空室のうち退去したままの状態の部屋も2部屋有
- 和室2部屋の2DK
- 近所にスーパー・コンビニ等がない住宅地、すぐそばは市街化調整区域
これだけ見るとなかなか買うのに勇気がいりますよね（笑）
リノベーション編
購入前にプランニングしたリノベーション計画に基づいて、所有権移転後すぐに工事着工。
工事内容
内装工事、大工工事、設備工事、電気工事、ガス工事、外壁工事、外構工事、インターネット工事を実施しましたが、いつもお客様の物件をリフォームするときのように工事監理・工程管理を自社で行い各工事業者様に分離発注しました。
リノベーション写真
工事後の写真の一例です。
リノベーション工事のより詳しい内容・写真を見たい方は下記の弊社HPでご覧くださいm(__)m
入居募集編
さあ、リノベーション工事も終わり、いよいよ肝心の入居募集です！
ターゲットとリノベーションには絶対の自信があるものの、いざ募集してみないと消費者の皆様からの評価もわからないですし、これで空室が埋まらないとなると事業として大失敗・・・どきどきの瞬間でした^_^;
結果としては募集開始してから約1ヶ月で空室4室が無事成約となり、もともとの物件スペックの弱さを考えればこれ以上ない大成功となりました(^-^)
入居募集でやったこと
入居募集で気を付けたことはかなり多くあります。
代表的なことを列挙します。
- インターネットの検索を意識して、実現可能な検索条件は全て実施（ネット無料・宅配ボックス・ペット可など）
- 内見時に生活スタイルを想像しやすいようにホームステージング
- 市内の賃貸仲介業者を訪問、募集協力を依頼する
- 訪問以外にメールで空室情報を定期的に配信
- 募集条件、成約時の報酬など、条件緩和の幅を持っておき仲介業者にざっくりと匂わせておく
- 弊社でも賃貸物件の直接募集はしていますが、この物件に関しては全て仲介業者に任せ自社募集は一切しませんでした
特に特別なことは一切していません。
弊社も不動産業者の端くれなので、一般の方に比べれば業界のことをよく知っているだけで、どうやったら入居希望者が見つかるのか？営業マンが動いてくれるのか？を意識して実践しただけです。
それが難しいんですけどね(^^;)
最後に
これが弊社初のボロアパート再生記でした（笑）
収益物件を買ったはいいけれども、思っていたより入居が進まず苦戦している大家さんも多いかと思います。
ここに書いたように、賃貸としてニーズが薄い物件だったとしても、ご自身の努力で人気物件に仕上げることもできます！
弊社では、自社での不動産の運営だけでなく、収益物件の購入サポート・売却サポート・そして賃貸経営のコンサルティングも行っています。
↓うちのHP、参考までに<(_ _)>
- どうやったら人気物件にできるのか
- キャッシュフローの少ない物件を売却して別の物件に買い替えたい
- 収益物件を買い増ししたい
こんな悩みは多くの大家さんが抱えていることと思います。
静岡県限定はありますが、上記のようなお悩み解決のサポートもさせていただきますので、もしアパートやマンションのことでお悩みのことがありましたらお気軽に新富不動産スタジオまでご相談ください！
最後は宣伝になってしまいましたが（笑）、最後までご覧いただきありがとうございました<(_ _)>
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