おはようございます。

一昨日から息子と娘がそろって風邪でダウン。

昨日は妻が仕事を休めないため、僕が家にいて子供たちの面倒をみていました。

これも自営業ならではのメリットかなと思いつつ、自宅でメール連絡や電話連絡、ブログ更新をしながら終日家からほぼ出ずに営業日を過ごした新富不動産スタジオの川村です。

さて、今日は不動産賃貸業について。

不動産投資をされている方もこれから不動産投資を始めたい方も、自分の収益物件を持ったら入居者さんとのお付き合いの仕方を考えなければなりませんよね。

今回は入居者さんとの付き合いについてです。

• 不動産貸付業での物件の管理について
• 自主管理での入居者との距離感
• 自主管理で入居者さんとのつながりを嫌う理由
• 入居者と直接やり取りをするメリット
  • 入居者さんとの直接やり取りするメリットまとめ
• 入居者とのやり取り実例
  • 入居者さんに直接連絡で得られたもの
• 入居者へ誠意を持った対応をすることで退去リスクを低減
• 最後に

不動産貸付業での物件の管理について

不動産投資をされているみなさん。

ご自身で持っている収益物件は管理会社にお任せですか？

それとも自主管理をされていますか？

人それぞれ、様々な管理方法で保有物件の管理をなされていることと思いますが・・・

結構悩む（自分だけかもですが）ところが入居者さんとの距離の取り方について。

自主管理での入居者との距離感

というのも、僕が自分で保有している物件はすべて自主管理。

まあ、自分が不動産屋なので不動産業を本職としていない方々に比べると、何かあったときの対応スキームが自分の中でできているので、自主管理にしても特段問題はないので。

自主管理ですから、物件にご入居いただいている入居者の方々から連絡が来ることもたまにはありますし、そもそも入居者さんを探すときにも弊社でお客さんを見つけることもあったりするので、必然的に入居者さんとの距離感はそんなに遠くないと感じています。

自主管理で入居者さんとのつながりを嫌う理由

不動産投資をされている方の中には、入居者さんと直接つながることを嫌う方も多いですよね？

理由は下記のようなものが多いです。

• 管理会社に管理を委託しているのだから、連絡はすべて管理会社にしてほしい
• 万が一直接連絡されると本業に差し障りが出るから
• 直につながってしまうとビジネスライクな付き合いができにくくなるから
• 入居者はわがままだから、その対応が煩わしい
• 人付き合いが苦手だから・・・（笑）

だいたいこんな感じの理由が多いですよね？？

当然上記の理由には一理あるなと思います。

そもそも本業に差し障りが出てしまったら、副業として不動産投資をされている方にとっては本末転倒ですものね？

それにビジネスライクな関係だからこそ、時々来る入居者さんの無理な注文もバッサリ断ることができるという点もありますし。

色々な投資家さんと話しても、やっぱりこんな感じで入居者さんとは距離を取りたいという答えが返ってくることが多いかな。

入居者と直接やり取りをするメリット

でも僕は入居者さんとは時々連絡したりもしています。

それは弊社で直接入居募集して入ってくださった方もそうですし、別の不動産屋さんが入れてくれた入居者さんも然りです。

というのも、入居者さんはお客様でもありますしもちろん人間なので感情を持っているのです。

賃貸物件に入居していると、設備の不具合や家賃の遅れなどなど色々なことが起きますよね。

そんな時には入居者さんは大家さんに連絡もしますし、逆に大家さん側から入居者さんに連絡することもあります。

だいたいいい話で連絡するなんてことはないのが賃貸の特徴・・・

だからマイナスの話をするときって結構感情論になることもあったりするじゃないですか。

そういうときに代理人（管理会社など）を経由させると、その担当者の話し方や話の持っていき方で、相手の感情を逆なでしてしまうこともあります。

大家の立場で自分が直接入居者さんに誠意をもってお話することで、その感情を抑えることも出来たりしますしね。

当然管理会社の担当者が優秀な方であれば、そんな心配はないかもしれませんけど。

入居者さんとの直接やり取りするメリットまとめ

• 管理会社を挟んで時間をかけると、クレームが増長される場合があるので、時間の短縮でクレームを最小限にできる
• 不動産屋の担当者の力量不足でクレームになる可能性がある
• 人間対人間の関係性をつくることで不満や要求が抑えられる場合がある

入居者とのやり取り実例

先日収益物件としてオーナーチェンジの中古区分所有マンションを購入したのですが、そのときも直接入居者さんに連絡をしました。

そのとき、こんなやり取りがありました。

川村：突然のオーナーチェンジでご迷惑おかけしてすみません。今後お部屋のことで何かあったらいつでもお気軽にご連絡くださいね。

入居者さん：わざわざ連絡ありがとうございます。いつもとても快適に住ませてもらってます。

川村：そういってもらえると嬉しいです。何かお困りごとなんかありませんか？

入居者さん：おかげ様でなんにもないんですよ。とっても快適です。もし何かあったらすぐ連絡させてくださいね。

川村：ありがとうございます。いつでもご連絡くださいね！

入居者さんに直接連絡で得られたもの

こんな感じのやり取りをしました。

時間にしてたった1分程度の電話です。

収益物件の売買の引き渡しのときって、必ずオーナーチェンジの通知を入居者さんにするのです。

ただ普通はオーナーチェンジの通知書面だけで大家が変更になった旨の連絡を済ませてしまうものですが、オーナーチェンジのときってそれが一つのきっかけになってたまっていた不満が噴き出して退去になってしまうこともあったりするんです・・・

でも今回も自分で連絡したことで、相手の人となりが少しわかったということもよかったですし、不満もないこともわかりましたし、それに新しい大家である僕に対していい印象をもってもらうことができました。

入居者へ誠意を持った対応をすることで退去リスクを低減

オーナーチェンジの時は退去リスクが高いということを書きましたが、そういうリスクも覚悟のうえで、連絡して直接話して不満がないかということと、それを解決する姿勢を見せることで入居者さんも安心してくれることもあります。

会話をすることで入居者さんも「新しい大家さんっていい感じだな」って思ってくれたりしていい気分で入居を続けてくれることもありますしね。

逆に大家の立場でも、火種があるのかないのかを確認できますし、もしなけれな安心。

もしあったとしたら早めに対処することで火が大きくなる前に鎮火できて入居継続になる可能性もありますよね！

だから僕は入居者さんとは連絡を取り合うスタンスで賃貸経営を続けています。

最後に

これはあくまで僕の個人的な考えとやり方なので、人それぞれ違った考えだと思います。

それに物件によって入居者さんの属性も千差万別なので、逆に連絡を直接取り合わない方がいい場合もあったりするかとは思います。

ただ、一つの賃貸経営のやり方としてこんな考え方とやり方もありますよ！という参考になれば幸いです。

不動産投資・賃貸経営も結局は人と人のお付き合いが大事。

その中で入居者さんは最も大事な「お客様」。

今は「お客様は神様です」という言葉は死語になりつつあるような気もしますが、お客様無しでは商売は成り立ちません。

不動産投資・賃貸経営でもちょっとした行動でそのお客様の満足度を上げることもできるはず。

今回の記事が少しでも参考になれば光栄です。