こんにちは。

静岡市葵区の不動産屋、新明不動産スタジオです。

先日静岡市の市街化調整区域にある中古住宅の売却のご相談をいただきました。

建物はまだ新しく普通に考えたらいい中古住宅だなという印象ですが、実はすでに家が建っているからといって市街化調整区域の家は一概に売却できるわけではないのです。

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市街化調整区域とはその名の通り、都市計画で市街化を抑制する区域に指定された地域のことを指します。

みなさんのお住まいの地域でも、家がぽつぽつ建っているけれど、まわりには田んぼや畑が多くあるような地域はだいたい市街化調整区域だと思います。

市街化調整区域とは農業振興のために市街化を抑制された地域なので、その地域には農家の方多くお住まいになられています。

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市街化調整区域の家で売却ができる条件としては下記の2つが該当します。

地域ごとに若干制限が緩い地域もあるので地域ごとに確認してみてください。

1.その土地が線引き前宅地であること

2.その土地が既存宅地に認定されていること

1の線引き前宅地というのは、簡単に言うと都市計画で市街化区域と市街化調整区域の線引きがされた前から地目が「宅地」であった土地のことを言います。

2の既存宅地というのは、簡単に言うと市街化調整区域でも建築許可を受けなくとも、建築物の新築・改築・用途変更を一定の範囲内で認めるという既存宅地制度の認定を受けた土地のことを言います。

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どちらもいわゆる既得権みたいなものですね。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域なので建築が厳しく制限されています。

ただ、市街化調整区域だからと言って全ての土地に建築が制限されてしまうとその地域に土地を所有している方の権利侵害にもなるので、このような既得権的なものではありますが抜け道がつくられているわけです。

でもどちらも該当しないとなったときは、すでに住宅が建っていたとしても、その住宅が農家のための住宅や農家の分家のための自己専用住宅としてしか売買できなくなってしまい、農家でない一般の方への売却ができなくなってしまうのです。

つまり属人性の高い不動産となってしまい、不動産屋でも売買のお手伝いができないのです。

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今回のご相談者様の土地は、線引き前宅地には該当していませんでした。

そのため現在既存宅地であるかどうかの確認を静岡市にするために所有者様に書類の準備をお願いしている状態です。

実際市街化調整区域の住宅や土地の売却のご相談をいただく際に、多くの方がこの線引き前宅地と既存宅地の問題で売却を断念されます。

市街化調整区域の家の売却を検討されている際に、不動産屋に相談する前に自分でも市役所や役場の都市計画課で調べることもできます。

でも話を聞いてもちんぷんかんぷんかもしれないので、不動産屋に相談して調べてもらうのが手っ取り早いかもしれません(-_-;)

新富不動産スタジオも時々市街化調整区域の土地や家の売却のご相談を受けることがありますので、もし静岡市近郊で市街化調整区域の不動産をお持ちの際は弊社に相談してみてください！