こんにちは。

静岡市葵区の不動産屋、新富不動産スタジオです。

今日はよくある相談の中の一つ、「住まなくなった家、賃貸か売却どっちがいい？」について。

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誰も住んでいない家の活用方法は？

以前まで自宅として住んでいた家。

親が住んでいた家を空き家として相続で引き継いだ。

こんなとき、誰も住んでいない状態の家はどのような活用方法があるかというと選択肢は4つになると思います。

1.空き家に自分で住む

2.空き家を自分で使う（事業や物置替わりとして）

3.空き家を売却する

4.空き家を賃貸する

1の自分で住む、2の自分で使うという選択肢は、大切な家という資産を無駄なく使えるのでその選択肢が取れるようであれば一番いいかもしれません。

でもそのケースだと不動産屋に相談する必要はありません。

不動産屋が相談を受けるケースとしては3の家を売却する、4の家を賃貸するのどちらかです。

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空き家を売却

では空き家を売却することについて、メリットデメリットを考えてみましょう。

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空き家を売却するメリット

1.一時的に大きなお金が手に入る

2.借入がある場合は売却資金で借入を返済できる

3.賃貸するという選択肢が取れる

4.建物を保有することでかかる固定資産税都市計画税がかからなくなる

5.建物の故障などによる修繕の必要がなくなる

6.火災や台風、地震などの人災・天災におびえる必要がなくなる

7.建物を維持するストレスから解放され気持ちがすっきりする

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空き家を売却するデメリット

1.不動産という資産がなくなる（現金に形が変わって残ります）

2.賃貸するという選択肢が取れなくなる

3.不動産の立地や建物状態等個別要素で売却金額が安い場合がある

4.売るタイミングによっては安くなってしまうときもある

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空き家を売却することによってはメリットの方が大きいように思われます。

物件によっての諸事情や売却する時期によって安くなってしまう可能性もなくはないですが、それでも現金は手に入り維持経費もかからなくなり、また精神的ストレスから解放されることも、空き家を売却する大きな利点です。

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空き家を賃貸

では次に、空き家を賃貸することについて、メリットデメリットを考えてみましょう。

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空き家を賃貸するメリット

1.継続的な家賃収入が手に入る

2.個人事業となるため、賃貸に係る支出を経費算入し損金をつくることができる

3.確定申告ができるようになるため税金の調整がしやすくなる

4.将来の売却に備えて、売る時期を調整できる

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空き家を賃貸するデメリット

1.空室が発生し家賃が入らない時期が必ずある

2.入居者が退去した際の原状回復費用がかかる

3.賃貸物件として競争力が下がった際にバリューアップリフォーム費用がかかる

4.設備や配管、構造体等の劣化により突発的に大きなコストがかかる場合がある

5.固定資産税都市計画税がかかり続ける

6.賃貸中に売却したくなった時にオーナーチェンジとして売却することになる

※一般的な家やマンションは価格メリットがないとオーナーチェンジで売りにくい

7.確定申告をする手間が増える

8.不動産屋に入居募集や管理のお願いをする場合ずさんな不動産屋に出くわす可能性がある

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賃貸の方はメリットよりもデメリットの方が多く挙げられます。

主には修繕に関する支出面です。

また確定申告できるようになることのメリットは、賃貸に要する支出を経費算入することができるようになり給与所得との損益通算ができるようになります。

大きな修繕費が発生した場合は不動産賃貸の方で所得がマイナスとなれば税額が安くなりますが、その一方で大きな修繕がない場合は通常は所得も増えてしまうので税額が高くなることが一般的です。

そして確定申告をする必要があるので、自分でやる場合はその手間、税理士に依頼する場合は税理士報酬が経費として発生します。

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空き家の売却と賃貸どっちがいいの？

上で解説したように空き家を売却する場合も賃貸する場合も、それぞれメリットとデメリットがあるため、一概に売却がいい、賃貸がいいということは言えないのです。

ただ、賃貸は家賃収入が入るという利点がある一方、継続的に小さな修繕、ときどき大きな修繕が発生し都度コストがかかります。

また維持管理の手間も出てくることから、売却と賃貸に向いている方を分別すると下記のようになると思われます。

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売却に向いている人

1.めんどくさいことが苦手な人

2.100万円単位の大きな修繕費を現金で払える資金的余裕のない人

3.大きなお金が欲しい人

4.相続などの場合は複数人で売却資金を分けたい人

賃貸に向いている人

1.細かい作業が得意な人

2.めんどくさいことが苦にならない人

3.100万円単位の大きな修繕費を現金で払える資金的余裕のある人

4.毎月の家賃収入が欲しい人

5.自分ひとりでその不動産から生まれる金銭を自由にできる人

6.節税を考えている人

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上記のように賃貸はできる人（得意な人）を選びます。

家賃収入が入るという甘い話だけを見ないで、賃貸をすることによって考えられるマイナス部分もしっかりと見たうえで、空き家を売却するのか、賃貸するのかを選ぶのがよいです。

新富不動産スタジオは空き家の売却も賃貸も、どちらもお客様に合わせたアドバイスをしたうえでお好きな方法で空き家の処分活用のお手伝いをしています。

そのようなお悩みの際には、ぜひお気軽に新富不動産スタジオまでご相談ください(*^^*)