【不動産投資】事業計画書作っていますか？
川村 祐一
こんにちは。
静岡市葵区の不動産屋、新富不動産スタジオです。
今日は不動産投資編です。
今回の記事は下記のような方におすすめです。
- 不動産投資を拡大していきたい方
- 1つだけしか物件を持っていなく、2つ目以降を買い足していきたい方
- 金融機関に相談しても反応がなしのつぶてで新しく物件購入ができない方
- 計画的に不動産投資を進めていきたい方
よかったらご覧になってください！
不動産投資のメリットの一つに以前ブログにも書いた通り
銀行からの融資で資金調達（物件を購入）できる点！
■過去の不動産投資の記事
不動産投資① なんで不動産投資はやめろと言われるの（過去の記事にリンクします）
不動産投資② 不動産投資のメリットは？（過去の記事にリンクします）
不動産なので安くても100万円単位、高額であれば億単位の支出となります。
（中には特殊事情で数万円で物件購入ができるケースもゼロではありませんが）
すべて自己資金（現金）で出せと言われてもほとんどの方が無理ですよね( ；∀；)
では、どのようにしたら金融機関からの融資を引けるようになるのか？
弊社含め、不動産投資用のアパートやマンション等収益物件を購入される不動産投資家の多くが、物件ごとに事業計画書を作っています。
その事業計画書の中身によって、自分に対しての金融機関の見方も変わってきます。
どういうことかと言うと下記をご覧ください。
- 年収500万円、自己資金500万円、ほぼ同属性のサラリーマンが3人います（AさんとBさんとCさん）
- 3人とも1棟ずつアパートを保有しています。
- AさんもBさんもCさんも、同じタイミングで3,000万円の築22年軽量鉄骨アパート、利回り11％の物件（同じ物件を3人とも同時に検討）を購入しようと考えています。
- 3人ともS銀行に融資の相談をしましたが、Aさんは事業計画書無しで口頭のみで相談、Bさんは簡単な収支表のみ持参し相談、Cさんは事業計画書を持参し相談しました。
- S銀行は属性も同じ3人から同時に相談を受けましたが、Cさんの事業計画書がしっかり現実に即したシミュレーションがされておりCさんに融資することとなりました。
結果しっかりとした事業計画書を作って金融機関に相談したCさんに軍配が上がりました。
何故かというと、
- 事業計画書で長期間（借入期間中）にわたる収入と支出のシミュレーションがされていた点
- 想定空室率や家賃下落等も考慮されたシミュレーションである点
- 購入時のリフォームや保有期間中の修繕やリフォーム想定がされている点
- 売却も見据え出口のシミュレーションがされている点
つまり、S銀行は現実に即したシミュレーションが長期間にわたりされているか、Cさんがまた不動産投資全般に対しての理解がある相手である点を事業計画書から読み取って、他のAさんとBさんより融資先としてりふさわしいと考えたのです。
事業計画書は不動産投資の財務的な面や実務的な面の知識がないと作るのがとても難しいです。
参考までに新富不動産スタジオでは、アパートやマンションなどの収益物件を購入したいときには下記のような事業計画を策定して金融機関相談をしています。
- 物件概要
- 空室を埋める戦術
- 収支シミュレーション
- ランニングコスト一覧
- 購入諸経費表
- リフォーム計画書（コスト入り）
- 売却諸経費表
- 売却シミュレーション
上記のようなセットの事業計画書を作っています。
新富不動産スタジオが不動産屋であって不動産の相場や実務の理解が深いからこそ自社で完結できる点もありますが、不動産屋でなくても作れる書類もあります。
ただ、どうしても不動産屋の力を借りなければ作れない（シミュレーションできない）書類もあったりもしますが。
このような事業計画書を法人化して1棟目購入のときから随時バージョンアップさせてきた結果、すでに複数棟のアパート等に加え区分所有マンションや戸建て等の収益物件の買取を順調に進めて来れました！
事業計画書は不動産投資を進める際にはあった方がよい資料というより、なくてはならない資料です。
金融機関の属性評価の中には、財務的な属性だけでなくナレッジ的な部分も、属性判断の要素として考慮している節もあります。
そして精密な事業計画書があれば、よほどの外部要因（天災等？）がない限りはその物件を購入しても大きく計画から外れることはありません。
不動産投資≒融資≒事業計画書
こういっても良いくらい、事業計画書は大事なファクターです！
新富不動産スタジオでは、不動産投資のコンサルティングも行っております。
もしご要望があれば社外秘の事業計画書（不動産投資シミュレーション）も策定させていただきます。
またお客様ごとに最適な金融機関のご紹介や融資のお手伝いもさせていただきます。
またアパートやマンションなどの投資用不動産の売却のお手伝いもさせていただきます！
もしご興味のある方がいらっしゃればお気軽に新富不動産スタジオまでご相談くださいね(*^^*)
地元静岡市を中心に、静岡県内全域で不動産の売買･賃貸仲介に加え不動産買取や不動産投資など、不動産を通じて様々な問題解決に向けたコンサルティングを行っています。
様々な不動産の購入や売却の仲介や買取にコンサルティング、そして賃貸経営のことなど、不動産に関するご相談はお気軽に弊社までお申し付けください。
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