不動産投資関連の融資不調の今やるべきこと
admintomi
久しぶりにいい物件案内してきましたよ。
いい物件って？
一棟売りマンションでいわゆる収益物件のことです！
不動産投資市場で融資が出ない今は物件取得が厳しい状況
不動産投資・・・今、融資不調の世の中なので不動産投資家さんたちも買いたくても買えない状況になっていますね。
昨年のスルガショック（※）によって、全国の金融機関がこぞって不動産投資用物件への融資の蛇口を引き締めてしまったから。
※スルガショックとは、かぼちゃの馬車事件からの流れでスルガ銀行が金融庁から不動産投資用物件への融資業務に業務停止命令が下った事件を指します。
不動産投資の物件取得は、融資で資金調達するのが鉄則と言われていますので、融資が出ない今は不動産投資を始める方にとっても、資産規模を拡大したい方にとっても、非常に難しい状況になっています。
僕も収益物件を買いたいけど、今年はもう難しいかなと少し諦めモード・・・。
自己資金をためるしかないのかな・・・。
全員が全員不動産購入融資を受けられないわけではない
でも、買える方はこんな状況でも収益物件を買えるんですよね。
そんな属性のお客さんを連れて今日は収益物件を案内してきました。
今日は久しぶりに築10年ちょっとの築浅鉄筋コンクリート造一棟売りマンションの案内。
最近はというと、集まってくる収益物件情報が築30年オーバーの築古のアパートやマンションが多くて、利回りもそんなスペックにも関わらず10％行くか行かないかという感じのものばかり。
「一体だれが買うんだ！？」
と思ってしまう物件が続いていました。
今日ご案内した物件は、築年数も新しく融資も長く引ける、超優良物件でした。
それに静岡の有力な建築業者が建てたマンションなので、造りも内装もしっかりしていて、退去直後の部屋でしたが内装の状態もまるで問題なし！
購入後に修繕をするとしたら、外回りのコーキングの打ち直しくらいは検討の余地ありだと思いましたが、室内や給排水等はまず考えなくて大丈夫かなという状態のいいピッカピカ物件。
ただ金額が高いんですよね～
2億オーバーなんですよね～
利回り7.8％くらいなんですよね～
いくらピッカピカのマンションといっても、融資が出なければ自己資金を出すか諦めるかしかないのが不動産投資の世界。
スルガ銀行のおかげで世の中の不動産投資家がみんな困っているこのご時世になかなか強気な売却価格設定だこと。
このご時世、2億オーバーの物件の融資をひける方って限りなく少ないんじゃないかな。
それでも買える方は買えるんですよ！
富の一点集中じゃないですけど、スーパー属性の方ってのも日本全国にいるわけです。
羨ましい限りですよね。
不動産を買えない状況下でやるべきこと
今回の物件はまだ案内しただけなので成約したわけでもありませんが、買主はその一握りの買える方だったのです。
ホント羨ましい・・・。
でもこんな時代には普通では買えないので、購入のテーブルに載らない自分を含めた投資家さんたちは今の時代でできることをしっかりやりましょうね！
今やるべきことの具体例
- 自己資金を貯める
- 今は収益物件の新規購入をあきらめて入居率の改善に取り組む
- 築古の戸建てや区分所有マンションを購入して資産規模を増やす（負債も増えますが・・・）
- 不動産投資の勉強をもう一度し直す
- 金融機関とのパイプを強くする営業活動をする
- いい修繕会社を探して、修繕費のコストダウンを狙っていく
- 他の物件との差別化を図るためのリフォームや最新設備の知識を増やす
- 新たに収益物件を紹介してくれる不動産業者を探す
- 賃貸に強い不動産業者に営業をかけて入居促進営業をする
などなど。
今でもできることがいっぱいあるのです！
他の仕事でも、材料の仕入れが出来ないからって仕事休んでいいなんてことはないですよね！
融資が再び開いたときのために
また、いつか収益物件の融資の蛇口が再び開くことが絶対にあります。
今は出来ることをやって、その蛇口が開くときに備えましょう。
もちろん、購入できる物件があったら今購入してしまうというのも手ですよ。
厳しいのは他の不動産投資家さんも一緒。
その中で何かで頭一つ抜け出せるような努力をするのには、この時期はぴったりじゃないでしょうか。
今日はこんなところで終わりです。
ありがとうございました。
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