自宅購入から始める不動産投資術
admintomi
今日は月曜日。
また新しい1週間が始まりましたね。
朝からあいにくの雨模様。でも水不足の静岡市にとっては恵みの雨。
それに花粉症患者としては、花粉の飛散も少なくて比較的過ごしやすいのでこの時期の雨は大歓迎。
- 自宅購入を不動産投資のスタートアップの糸口に
- 中古区分所有マンションを購入
- 当初住宅ローンを利用し残債を減らす速度を速める
- 自宅利用をしていることで心の満足感を手にする
- 自宅を後に賃貸用に転用する場合は最初の物件選定が重要
- 必ず信頼のできる不動産屋に相談しましょう
自宅購入を不動産投資のスタートアップの糸口に
さて、明日は中古の区分所有マンションの売買契約です。
今回の記事のテーマはタイトルにもあるように「自宅購入から始める不動産投資術」
今回の買主様は、本来は実家近くで土地を買って注文住宅を建てたい30代ファミリー。
不動産投資にも興味がある方ですが、昨年のスルガショック以降、不動産業従事者以外の不動産賃貸業未経験者への不動産取得資金融資が住宅ローン以外は出にくくなってしまったこともあり、収益物件購入を当初は諦めかけていました。
中古区分所有マンションを購入
そんな方がなぜ中古区分所有マンションを購入したかって？？？
そう！
これが今回のポイントです。
今回の不動産購入計画の概要はこんな感じ。
不動産購入計画
- 土地は欲しいと思ったときに欲しい場所ですぐ売り出されるものではない
- 土地が出て家を建てられるまでずっと家賃を払わなければならない（資産にならない）
- 収益物件も欲しいけど融資が出ないから買えない
- だったら貸しやすく売りやすい中古区分所有マンションを買って、住みながら資産化していく
- 住宅ローンだから金利も0.6％前後と低く、短期間で借入残高が減りやすい
- 当初10年は住宅ローン減税で年末借入残高1％が所得税・住民税還付される
- しばらく住みながら土地が売りに出るのを待つ
- 土地が出たら購入
- マンションの住宅ローンを事業性ローンに借り換える、またはフラット35で住宅ローンを組めば途中からの賃貸もOK
- 家が出来たら住み替え、マンションは賃貸物件として貸し出す
- 不動産賃貸業スタート
- 残債は低金利の住宅ローンであったため元々収益物件として購入した場合より少ない
- そのため、将来売却したときの含み損リスクが減少
- 長期間での不動産賃貸業としての事業計画が成立する
ざっとこんな感じの計画です。
メリットばかりのような気もしますね。
でもデメリットも当然あります。
メリットとデメリット
- 区分所有マンションだから管理費・修繕積立金・固定資産税等ランニングコストがかかる
- 室内の設備故障等で修繕費用がかかる可能性も
- 住宅ローンから事業性ローンに借り換える際登録免許税や融資手数料がかかる
- 思わぬ事象でそのマンションの価値が下がり売却時に想定した額より安値で売らざる負えなくなるリスクもある
- 住宅ローンのまま借りていると、金融機関にばれたときに一括返済を求められる可能性も
こんなデメリットもあるんですね。
当初住宅ローンを利用し残債を減らす速度を速める
でも、不動産投資の目線で考えると、住宅ローンで当初借りて自宅利用しながら、後々貸し出すというやり方は昔からよく使われてきた手法です。
それにこのやり方は低金利住宅ローンで借りるため、残債の減りが速いという最大のメリットがあるのです。
羨ましい・・・
と自宅をすでに所有してしまっている僕としては思ってしまうのです・・・
自宅利用をしていることで心の満足感を手にする
なかなか不動産投資というのは難しいもので、頭ではわかっていても実際に不動産業従事者以外の方が不動産投資をやろうとしても、物件取得の際にいざ買っても大丈夫なのかというリスクが頭をよぎり物件を買えないという側面もありますよね。
今回のような自宅を購入→後々賃貸用に切り替えるということであれば、自宅利用できるという点から、精神的な満足感も得られるわけですから、素人の方でも取り組みやすい方法です。
でも、変な物件を買ってしまうと買った瞬間から値減りが激しく将来売却する際に持ち出しが出てしまうことや、賃料が取りにくいエリアの物件だと家賃収入とローン返済を入れた支出が逆転してしまいキャッシュフローがマイナスになってしまうことも。
自宅を後に賃貸用に転用する場合は最初の物件選定が重要
このような方法を選択して将来の不動産投資のきっかけをつかみたい方は、しっかりとマーケット内で売却・賃貸両立しやすい物件を買わなければなりません。
まるで賃貸需要のないような地域で物件を買ってしまっても、貸そうにも貸せませんしね。
それに賃料相場を事前にシミュレーションしておき、ローンの返済や固定資産税やその他ランニングコストなどを含めた支出とのバランスで赤字になるような物件では、投資とも言えませんからね。
必ず信頼のできる不動産屋に相談しましょう
こういう方法で物件を選ぶ際には、物件の目利きにたけている不動産屋に相談しましょう。
売買専門の不動産屋でも、投資のことを理解していない不動産屋も少なからずいるので、不動産売買・不動産賃貸・不動産投資の面に精通している不動産屋に相談するのがオススメです。
信頼できる不動産屋さんを見つけて、目利きをしてもらってから物件を買いましょうね。
今回は不動産業従事者以外の方が不動産投資を始めるための方法をご紹介させていただきました。
また次回。
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