こんにちは。

静岡市葵区の不動産屋、新富不動産スタジオです。

今日は不動産業界から見る良い不動産屋、悪い不動産屋について。

不動産業界は横のつながりが強い業界、つながりの中で色々な人種を見る機会があります。

不動産を売却する・・・

大切な資産を売るわけですから信頼のできるいい不動産屋に売却をお任せしたいものですよね。

不動産屋が教える要注意の不動産屋、不動産営業マンの特徴をご説明します。

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不動産屋が不動産を売却するご依頼をいただく際、不動産屋は下記のようなことを行います。

• 不動産売却価格査定（宅地建物取引業法代34条2の2第2項に基づき、媒介価格に関する意見の根拠の明示義務が定められています。
• 購入希望者を見つける業務
• 売主と購入希望者との購入条件の折衝・調整業務
• 重要事項説明および不動産売買契約締結
• 残金決済・所有権移転（引渡し）の補助業務

不動産屋はざっと上記のような業務を行う義務が発生します。

ここで良い不動産屋、悪い不動産屋を見分けるポイントとしては

• 購入希望者を見つける業務
• 売主と購入希望者との購入条件の折衝・調整業務

上記の2点となります。

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購入希望者を見つける業務

大切な不動産を売るときには買い手が見つからないことには売りたくても売れません。

ですので、不動産屋としてもこの購入希望者を見つけることが、不動産売却の活動において最も重要な業務と認識しています。

ここで1点、豆知識。

不動産の売買というのは、「売却」と「購入」それぞれのお客様がいます。

つまり「売主」と「買主」です。

不動産売買の場合は、「売主側の不動産屋」、「買主側の不動産屋」がそれぞれ別の不動産屋が担当しても大丈夫ということはご存じですか？

つまりA社が「売主側の不動産屋」、B社が「買主側の不動産屋」。

売主の媒介業者であるA社に対して購入希望者様がB社を通じて購入申込の打診をするケースもよくあります。

この場合、A社は売主から仲介手数料を、B社は買主から仲介手数料を受領します。

これを業界用語で「片手仲介」と呼びます。

もし仮にA社が購入希望者を自社で見つけて売買契約が成立した場合はA社が売主・買主それぞれから仲介手数料を受領できます。

これを業界用語で「両手仲介」と呼びます。

どっちが不動産屋にとってメリットがあると思いますか？

・・・当然「両手仲介」の方が、仲介手数料が2倍になるから、不動産屋目線で考えればメリット大きいですよね。

両手仲介は不動産屋からすると仲介手数料が両取りできるから不動産屋は極力両手仲介を狙います。

ただ、これはあくまで不動産屋の視点であって、売主からすれば「早く」「いい条件で」ご自身の大切な不動産が売れるに越したことはないですよね？

しかし、売主のそのような意図と反して両手仲介を狙うために、他の不動産屋からの物件への問い合わせに対して情報を隠したり、すでに契約済みと噓をついて片手仲介になるのを阻止しようとしてくる不動産屋も存在します。

これは明らかにお客様である売主の意思とは正反対の信義則違反行為。

自社の売上のためだけに売主を反故にした行為です。

新富不動産スタジオも多くの不動産仲介を経験していますが、「明らかに嘘だろ」という理由で、物件紹介を断られたことも多々あります。

静岡にもこういう自社の利益重視の良くない不動産が一定数いるのです・・・

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売主と購入希望者との購入条件の折衝・調整業務

ここからは購入希望者から、購入意思を示す「購入申込書」「買付証明書」を受領してから契約に至るまでのこと。

不動産売買は、売主の希望条件と買主の希望条件に乖離がある場合があります。

例えば、金額が1000万円の土地。

売主は1000万円で売りたいけれど、買主は900万円で買いたい。

買主からは900万円で購入申込書が提出されました。

ここからが不動産屋の調整業務。

売主に900万円で購入申込書が提出された事実があるので、そのことを売主に報告しこの条件を吞んでもらえるか、それともお互いの条件の折衷案を出していただけるかなどの調整を売主としていきます。

売主も本来950万円くらいまでなら許容範囲と考えている可能性もあります。

ただ、ここでも不動産屋が暗躍し、900万円で購入申し込みが出た事実を伝えない不動産屋もいます。

その結果、年単位で売れず最終的に1年半後に850万円の購入希望者に売却することになってしまったという事例も。

最初にご紹介した「購入希望者を見つける業務」でもそうでしたが、情報を隠すことを平気でする不動産屋というのが存在します。

また中には、無事に買主が見つかったものの、契約直前になって法定の仲介手数料以外に根拠のない報酬（コンサルティング料という名目が多い）を要求してくる不動産屋も存在します。

事前に売主とコンサルティング業務の約束及び契約がなされているのなら全く問題はありませんが、よくあるのが「契約直前で根拠のない要求」であるというもの。

不動産業界というのは「金」が好きな人間が多くいる業界。

それ自体は悪いことではないのですが、自分たちの利益のためにお客様である売主から「取れるだけ取ってしまえ」というスタンスの人間も一定数いるのです。

以前の取引で、売主からではなく買主に契約直前に突然300万円のコンサルティング料を要求してきた不動産屋もいました。

もともと聞いていた金額通りで購入申込書を出したにも関わらず、勝手に

「売買価格を300万円下げた金額で売主と話付けたからその代わりに300万円コンサルティング料をくれ」という要求。

こちらは買主側の仲介だったのですが、その要求を受けた後に買主にその事実を伝え、「このような不動産屋が取引に関わっている物件だから危ない取引になる可能性があり、代替物件を探すのでこの物件はやめましょう」と買主にお話ししたのですが、買主はその物件でないとダメでどうしても欲しい物件だったので、その不動産屋に対しものすごく不愉快な気持ちを抱いていたものの泣く泣くその300万円のコンサルティング料支払いを呑んで取引したという事例がありました。

買主様の意思を尊重して最後までやり遂げましたが、こちらも媒介業者として非常に悔しく許せない思いをした記憶があります・・・

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具体的な例も交え悪い不動産屋のポイントをご紹介しました。

不動産というのは情報ビジネスです。

不動産屋は情報が命。

エンドユーザーである売主・買主より不動産屋が圧倒的に情報量で優っています。

悪い不動産屋その情報の非対称性をついて、情報を隠したり情報操作をしてお客様より自分たちの利益優先の行為をしてきます。

どう気を付けたらいいのかと言われると難しいですが、一番いいのは知り合いからの紹介や評判で不動産屋を選ぶことですかね？

同じ不動産屋でも、子の不動産屋とは関わらないようにしようという業界の裏情報みたいなものもあるくらい、不動産屋とは怖いものです。

善良な不動産屋がほとんどだとは思いますが、一定数悪徳不動産屋は存在します。

不動産の売却をされる際には、間違っても悪徳不動産屋にお願いすることのないように気を付けてくださいね！

新富不動産スタジオは・・・

たぶん安心の部類の不動産屋だと思います（笑）