不動産投資 · 06日 12月 2018
こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
不動産投資家の皆さん、不動産業者の皆さん。
最近金融機関の融資の状況いかがですか？
スルガ銀行の一件があって以降、新富不動産スタジオで収益物件用の融資相談を何件もしているのですが、
実をいうとお恥ずかしながらそのうち承認が出たのがたったの1件・・・
他のNGとなった理由は以下が主な理由です。
・自己資金を諸経費分＋物件価格の1割以上
・融資期間の希望年数15年以上に対して結果は耐用年数の残年数のみ
・評価割れにつき自己資金を手出しが条件
・そもそも金融機関として今は収益物件に融資を出せない
・・・厳しいですよね(=_=)
こんなんじゃほとんどの方が物件買えませんよね。
もちろん金融庁対策ということはじゅうぶんに理解できるのですが、それにしても厳しいですよね。。
不動産投資家の方々が融資が出ないことによって物件が買えない状況ももちろん厳しいですが、我々不動産業者にとって
収益物件の売買は取引金額が大きいので報酬も多く魅力的なマーケットです。
ここのところ、地場の売買仲介会社や首都圏の収益物件売買会社
不動産投資 · 06日 11月 2018
こんにちは。新富不動産スタジオの川村です。
今日は朝から雨。静岡市もなかなか強い雨が降り外出する気力が失せてしまっている川村でございます(=_=)
さて、世間を騒がせたスルガ銀行の不正融資事件。
金融庁がスルガ銀行に対し不動産投資物件に対する融資業務について一部業務停止命令の行政処分を下してからはや1ヶ月。
ここのところ、ブログをご覧になられている不動産投資家の皆様のお取引銀行の融資事情はいかがでしょうか？
新富不動産スタジオでは、住宅用地や事業用物件と並行して収益物件売買も相変わらず行っていますが、実はここのところ収益物件の融資相談で
3連敗を喫してしまっています(-_-;)
静岡市は他の都道府県に比べると静岡銀行・清水銀行といった地銀があり、また静清信用金庫・しずおか信用金庫・島田信用金庫などの信用金庫もあるため、いわゆる収益物件購入のための融資は充実している地域ではあると思います。
しかしながら、行政処分以降どの金融機関も軒並み不動産投資用融資の蛇口が閉まってきており、かつては積極的に融資を出していた金融機関も融資をほぼ出さないか非常に高いハードルが公になり
経営 · 25日 10月 2018
おはようございます。
新富不動産スタジオの川村です。
昨日はお世話になっている金融機関の経営勉強会に参加し、終日研修会場に缶詰めとなっていました(=_=)
サラリーマン時代はよく会社で開催する研修を受けましたが、やらされている感が否めないのと自分が必要としているスキルやノウハウとはかけ離れた内容の研修が多く、あまり身にならなかったなと。。
昨日の研修はある製造業の会社の経営者となった想定で、その会社の中期計画をたてたうえで年度計画を策定し、その通り実行していくというビジネスゲームをやらせていただきました。
一定の決められたパイを取り合うゼロサムゲームだったので、他のグループとの競争という形のゲームです。
同じく経営者の方々とグループとなり、全員で意見を出し合ってかいしゃの経営方針を決めていくというものでしたが、机上の空論とはいっても会社経営の基本的な事柄を学ぶいい機会となりました。
経営者としては当然読めなければならない損益計算書、貸借対照表、キャッシュフロー計算書の読み方も改めて復習することができ、サラリーマンの時に学んだときとはまた違った見方を発見できました。
不動産投資 · 12日 9月 2018
こんにちは。新富不動産スタジオの川村です。
危ない危ない！またブログサボり癖が出るところでした（笑）
やっぱりこういうのはルーティーン化させないとついつい楽な方に逃げようとしてしまいますね（笑）
さて、そんなどうでもいいことはさておき、ただいま収益物件を新たに購入する計画をしています。また大好物の区分所有マンションです(*‘∀‘)
すでに売主様との条件合意までは至っているので、あとは僕のファイナンス待ち。。
以前なら間違いなくスムーズに通ったであろう今回の収益物件ですが、スルガ銀行のシェアハウスローン・アパートローンの不正融資問題をきっかけにして僕のファイナンスにもかなり影響が出てしまっているのが実情です（涙）
すでに先週末には融資の事前審査を申し込んできたので、おそらくは明日明後日には事前回答が来るのでは。。
今回の物件は売主様のご事情で相場より安く買える物件(*^^)v
そしてオーナーチェンジですが、かなりいい属性の入居者様がついている優良収益物件です(*^^)v
何としても融資出してもらわないと！！！
それにしてもここ最近の金融機関の融資スタンスを見て
資格 · 10日 9月 2018
約1か月、ブログをサボっていた（サボりではないんですがそう思っている方が多いのでサボりにしておきます(=_=)）分、朝から連投です（笑）
先週土曜日に不動産投資関連の資格である「不動産実務検定1級」の資格試験を受験してきました。
結果はみごと合格(*^^)v！！！
この資格の存在を知ったのは、今年に入ってから。
これから不動産の世界で生きていくためには、単純に不動産というモノを売れるだけでは他の不動産業者と差別化ができないので、不動産というモノを使っての投資（いわゆる不動産投資）を極めていきたいなという考えから、日本初の不動産投資専門の資格という触れ込みに触発されて試験を受け始めました。
前にもこの資格試験を受験したことは、以前の2月15日のブログでお知らせしたのですが、その時は惜しくも不動格(*´ω｀)
でもその時は手ごたえあったんですよね。。
それに合格率60％らしいので。。
これまでの知識と経験で合格できるだろうくらいの軽い気持ちで受けてしまったので初回はほとんど勉強せずに受験した結果が見事に不合格(=_=)
初めて試験を受けてみて問題の傾向もわかったの
リノベーション · 27日 7月 2018
大変ご無沙汰しております。
ここのところバタバタしていて、ほぼ2週間ブログ更新をサボりまくっていた新富不動産スタジオの川村です・・・
久しぶりのブログということで、サボっている間に書きたいことはたくさんあったのですが、書けない内容のことも多く・・・
なかなか仕事のブログって難しいなと実感しているところです(-_-;)
さてさて、先日仲間の広告屋より事務所リノベーション完成のお祝いに観葉植物をいただきました！
あまり予算はないと言っていたので遠慮して背の低いのでいいよと言ったはずが、写真にあるようにとても立派で見栄えのする
オシャレなグリーンをいただいてしまいました(*^^)v
他にも金融機関の方や士業の方などから植物や小物など、色々なものをいただいてしまい、大変恐縮している川村です（笑）
そんなこんなで我がオフィスはどんどんオシャレ化が進んでいます（笑）
まだ来られたことのない方が初めて来店させれ際には、一体何屋だ？と疑問に思われてしまうこと間違いなし(-_-;)
でも地味なオフィスより、素敵なオフィスの方が来られる方も居心地もいいと思いますし、楽しめる要素
不動産投資 · 02日 7月 2018
みなさん、おはようございます。
新富不動産スタジオの川村です。
実は先週、今年になって2つ目となる収益物件の売買契約を締結してきました！
誰が買うかって？僕が買うんですよ( ｀ー´)ノ
今年に入りずっと収益物件を購入するために情報収集に動いていたものの、なかなか「これは！」という物件に出会うことなく時間が過ぎ・・・
その間にアパート1つ、区分所有マンション1つ、それぞれ購入しようと買付証明書を提出したものの、アパートは売主様との金額の折り合いがつかず破断となり、もう一つの区分所有マンションは債権管理物件（いわゆる任意売却物件）で、最終的に債権回収業者が金額についてNGを出し破断となってしまいました。
その間にも色々と収益物件のご紹介はいただくものの、静岡市中心で購入を考えているため、築古いアパートで利回り10％、土地の積算評価も物件価格を下回るものが多く、なかなかほしいと思える物件に出会うことができずにきましたが、先日たまたまアットホームを見ていたら知り合いの不動産業者からいい立地の区分所有マンションが売りに出されているのを見つけ、即問い合わせ！
不動産業者を通じて
不動産投資 · 21日 6月 2018
みなさん、こんにちは。
新富不動産スタジオの川村です。
先週まで色々な業務で忙殺されていて、事務仕事や会計処理などがまったく手につかない日々を送っていましたが、今週に入りひと段落(^-^)
今週はたまった事務作業、会計処理をしながら今期の経営状況を把握しようかと思っています。
そんな中ではありますが、現在1つ収益物件の購入を進めています。
売主様との条件交渉は無事完了し、今は金融機関の融資審査の結果待ち。
金融機関の担当者いわく、おそらく特に問題はないとのことなので、このままいけば今年に入り2つ目の収益不動産の購入となります(^-^)
昨日は顧問税理士との定例のミーティングがありました。
もちろん収益物件の購入の相談もしており、不動産購入をすることで今期の利益にどれだけ影響が出るかを見てもらっています。
今まで税理士に頼まず、すべて自分で収益不動産を購入した際のシミュレーションをたてており、購入の結果の所得の圧縮効果やキャッシュフローの判断を自分で行っていました。
もちろん自分でもこのようなシミュレーションをたてることもできますし、逆に言うとシミュレーション
収益物件 · 27日 4月 2018
こんばんは。新富不動産スタジオの川村です。
みなさん、大変ご無沙汰しています・・・
ここ1週間ほど、まったくブログが更新されないので新富不動産スタジオは大丈夫か？と心配された方もいるかもしれません（誰にも心配されていなかったかもしれませんが・・・）
ブログ更新が止まっていたのには理由がありまして、実は昨日相続対策で収益物件を売却したいという地主様が保有されているマンションの決済が完了しました。
なぜそれでブログが止まっていたかって？？？
実はその収益物件がとても大型の売買で、3億円弱での売買だったのです！！！
僕もサラリーマン時代含めれば、すでに不動産業界歴は15年ほど。1億オーバーの物件の売買のお手伝いは何度かしたことがありましたが、2億・・・もとい3億の物件の売買なんて初めての経験だったのです(-_-;)
ということで、かなり気を使いながら条件の調整や決済の準備を進めており、精神的にとてもブログに手が回らなかったというのが本当のところでした。
今回の売買では、まさに収益不動産に対しての金融機関の融資スタンスが非常に厳しくなってきた中で、さらに契約間際に新富
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宅地建物取引業免許：静岡県知事（2）第14121号